住房不仅是民生问题,也是发展问题。事关千家万户的切身利益,事关人民安居乐业,事关经济社会发展全局,事关社会和谐稳定。

因此,与住房相关的热点话题一直居高不下,如是否取消公摊面积制度、是否取消预售制度或规范预售制度、精装修房屋质量、社区公共场所用途变更等。每一个与住房相关的问题都牵动着普通人的神经。

一套10平米的房子,才发现室内面积只有60多平米;买房时销售人员口头承诺的31%公摊面积,收房时变成了46%…

山东省青岛市市民莉莉李(化名)去年本该高高兴兴收房,却被公摊面积带来的问题困住了。一年多了,她一直想不通:“我的房子怎么分一半呢?”

记者近日采访发现,市民在买房时被诟病必须承担公摊面积费用,认为公摊面积的存在让购房者产生了一种不得不为不属于自己的公共空间买单的难受感。同时,普通购房者很难准确计算公摊面积和套内面积,只能被动地从开发商等处获取信息,这让很多人担心“消费暗区”的存在。比如公摊面积计入总面积,意味着后续物业费、取暖费等费用也包括公摊部分。

在这样的背景下,近年来一种声音沸沸扬扬——取消公摊面积制度。那么,公摊面积制度存在的依据是什么?在目前的情况下可以取消吗?有没有替代或者进一步改进的方案?围绕这些问题,记者展开了调查采访。

外墙的一半包含在套房里。

买家被术语搞糊涂了。

2018年4月,莉莉李在青岛某小区购买了一套总面积为110.25平方米的房屋。在买房时,身为建筑行业从业者的lily li特别关注公摊面积,多次向销售人员咨询关于公摊面积的一些问题。

据lily li回忆,当时销售人员告诉她,由于该住宅楼为55层超高层,考虑到避难层、电梯高度等因素,公摊面积会占到31%,但实际收房时可能会小于这个数值。

然而,2021年9月,准备收房的lily li傻眼了:推开门,看到的是超厚的墙壁,局促的空间,三间极小的卧室。找验房师测量后,她发现实际套房只有61平米左右,三个卧室没有一个是9平米以上的,主卧连双人床都放不下。

Lily li后来向卖家询问,从合同显示的套内面积75平方米到实际测量的61平方米,差异主要体现在墙体厚度上,外墙厚度的一半计入套内建筑面积。“近1米的外墙,一半面积算作业主的室内建筑面积。但开发商在销售时并没有说明,在销售时故意混淆了’公摊’、’公摊系数’、’公摊率’、’套内建筑面积’等概念。各种专业术语一堆,直接就被搞糊涂了,没想到实际可供他们使用的室内面积这么小。”

“难道只能认栽?”Lily li说,公摊面积花的钱不仅仅是买房时的,还有之后的物业费、取暖费等。还得继续买单。这些“消费黑暗区”的存在,让人很不满意。

公摊面积历史悠久。

已经成为住房问题之一。

早在1995年12月1日的《商品房销售面积计算和公共建筑面积分摊规则(试行)》中就规定,购房人签订的商品房买卖合同应当明确载明购房人所购商品房的建筑面积,并注明该商品房的套内建筑面积(实缴建筑面积)和应当合理分摊的公共建筑面积。2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》再次明确规定,商品房建筑面积由套内建筑面积和共用建筑面积构成。

那么,到底什么是公摊面积呢?为什么会存在?

据河南省律师协会房地产专业委员会主任、北京市馆陶中茂(郑州)律师事务所主任何介绍,公摊面积制度起源于中国香港。香港的地产商为了扩大市场,降低购房门槛,按照“公约”的模式,将整栋楼的土地和全部产权以建筑面积的形式按比例分配给所有住户,购房者购买建筑面积。扣除电梯井、大堂、楼梯间、共用墙面等建筑面积后。,剩下的就是购房者的室内建筑面积,公摊制度由此而来。

北京大学房地产法研究中心主任楼建波对记者表示,公摊面积本身是客观存在的,其收费并没有什么不合理的地方,而且从购房者的角度来看,也未必愿意将共有部分(所有权)保留在开发商手中。但是把公摊面积计入总估价面积,确实会给购房者带来困惑。

它关系到社区业主的权利。

实践中容易引起争议。

在王看来,客户买房子,自然希望买的房子大一点,合租的小一点。而且商品房池较小的开发商也会以此为营销噱头,吸引更多购房者购买。“人们更愿意买一池的小房子。这是从客户交钱买房的角度来说,但是对于开发商来说,如何减少公摊面积呢?比如减小走廊宽度,使用较小的电梯间,没有宽敞的门厅,一梯多户等。,但这必然会降低业主的居住舒适度。”

公摊面积在买房时可能会影响舒适度,增加支出,后续入住后的存在也与业主利益息息相关。

王说,太原就是一个例子。房屋出售时,合同上的交易价格是按包括公摊在内的总面积计算的,房屋的总面积会直接影响物业费和取暖费的计算。业主在买房时承担的公摊面积费用包括门厅、走廊、电梯、外墙的一半厚度,但在实际操作中,业主很难对这些地方主张权利,因为他承担了公摊面积费用。

北京市房地产法学会常务理事、海润田瑞律师事务所合伙人包华建议,未来如果开征房产税,公摊面积制度可能会面临更大的挑战。

取消公摊还是有难度的。

亟待完善相关法规。

争议之下,“取消公摊面积”的呼声越来越高。今年全国“两会”期间,全国政协委员洪阳建议“取消公摊面积”。他认为公摊面积缺乏法律依据和制度约束,建议国家取消公摊面积,让实际公摊面积成本计入实用面积,让人们明白交款,放心买房。

作为深受其害的购房者,lily li直言公摊面积制度对购房者不公平,是一种不透明的消费。消费者之间一旦对公摊产生争议,通过实测交房时很难确定准确的公摊,主要是因为“公用面积”难以测量。她支持废除泳池制度。“就算房子单价上去了,我也希望自己能明明白白消费。如果我买一平方米,我就可以有一平方米的居住空间”。

那么,现在取消公摊面积制度可行吗?

在孟丽娜看来,现阶段取消公摊制度是不可行的。根据《商品房销售管理办法》,商品房销售可以按套计价,也可以按套内建筑面积或建筑面积计价。按套(单元)或套(套内)建筑面积计价的,应当在商品房买卖合同中注明建筑面积和分摊建筑面积。所以商品房无论怎么卖,都要体现分摊建筑面积。即使按套出售,仍有公摊面积。公摊面积是客观存在的,必须由部分或全部购房者分摊。

记者注意到,重庆市人大常委会曾以地方性法规的形式对商品房定价方式作出了明确的规定和要求:现售、预售商品房应当以套内建筑面积为计价依据,商品房买卖合同和产权证应当载明共用部位和设施。不按照这个定价依据销售的开发商,会受到行政部门的严厉处罚。

多位受访专家认为,公摊面积制度是否应该取消暂时难以达成共识,但公摊面积制度目前可以从政策层面进行完善。

针对现行公摊面积制度存在的问题,孟丽娜建议完善相关测绘规范,出台公摊比例指导意见,要求测绘单位提高测绘成果质量,畅通误差追究机制。要求房地产开发企业在销售房屋时,在售楼处公开测绘成果,并向购房人明示分摊原则和分摊部位。必要时,测绘单位也可以接受购房者的咨询,以减少因分摊面积而产生的纠纷。同时,在商品房买卖合同中,进一步完善相关约定,明确约定共有面积与产权登记面积出现误差的处理方式及违约责任,保障购房人合法权益。

“公众对此尤为关注,不仅是因为面积代表了生活的便利,也代表了产权的份额和金额。”包华建议,房屋买卖按使用面积定价,或者按套内总价交易,而不是按单价,可以在一定程度上缓解公摊面积制度引发的纠纷。